致山水蓉园开发商及物业的一封信

尊敬的山水蓉园开发商及物业：

我们是普通的山水蓉园业主，是这个大家庭的一份子，很高兴大家都能选择山水蓉园安居乐业，与各位结识，建立未来几十年不可割舍的情分。鉴于近段时间的一些问题，造成了我们小区双方关系十分紧张。现将我们的疑惑和不解予以告知，请你们认真处理并作出公开回复：

1、根据《物权法》第70条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区外的广场属于已交付的公共用地，建设项目在购置土地时都含有政府公共用地这个部分，未经业主许可，物业管理人员无权处置。物业未经业主集体同意私拉栏杆建立岗哨，这属于在公共用地上违章搭建。（《物权法》73条：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。）

2、地下停车场属于改造后的人防工程，其车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。尽管开发商后期进行了建设和完善，但是其人防性质是无法改变的。在小区停车场车位未完全售出的情况撒，其空余的车位是可以提供业主临时使用的。关于车位的租售价格，开发商应遵循市场价格和有关行政部门核价的原则，出具有关的行政物价定价文件，而不是单方面的定价为8万一个，租金300一月，经了解，同县城北岸尚品小区也是高档小区，车位定价都是6万元起，月租金在目前华容更加没有300元/月的天价。岳阳的天伦国际小区入住至今都有免费的临时地下停车位。请问随行就市我们山水蓉园又是参照的哪里标准。

4、对于车子停放在地下车库，要求车辆买财产险或者

和物业签协议，物业管理方声称不买和不签的，不保证车辆的安全，出现损坏和盗窃，一律不负责。对于车辆财产险国家都没有划入交通强制类保险，属于自愿购买的险种范畴，物业公司是哪里来的权力要求业主购买。那试问买车位的业主图的什么，如果只是停放，不存在安全保障，那车位的意义在哪里，跟停在外面有什么区别，只是显得高端大气吗？

5、 小区目前还在建设期间，很多配套都没有跟上来，

现在正值春节临近，小区很多外地业主都要回乡。全国上下都说要关爱回乡的家人，尽可能的提供热情的服务和便利，各行政机关单位都将停车场对外开放，以缓解城市压力。而物业确在这个时间段，把广场进行封锁，阻止大家停放车辆，实属无情无理，越临近过年，小区回来的人越多，车辆肯定会爆满，势必导致小区矛盾进一步激化。过年就这一次，物业不是想办法为业主解决问题，反而是增加难处，这与你们的服务理念也相违背。

6、 买卖车位是属于双方自愿原则，买卖自由。私搭

栏杆设岗定人阻拦，其目的很明显，就是逼大家买租车位，这属于霸王条款，违反了商业原则。

7、 关于成立业主委员会，开发商据不签字，要求业

主方提供20万保证金，试问据不签字要收取保证金的理由是什么，政策依据又是什么，请开发商予以提供。否则开发商无权不签字。即使业主委员会没有成立，根据物权法，现在的业主也有权利通过共同决定行使业主权利的，对物业公司监督和管理，并不是现在物业方自己单方面拍板定事，业主遇到问题物业推脱不理甚至强权的行为都是违反法律的。

山水蓉园全体业主

2018年2月6日

关于对“致山水蓉园开发商及物业的一封信”的回复

来信人“˙a１”：

你好！你于2018年2月8日，向市长信箱提交了一封关于“致山水蓉园开发商及物业的一封信”的信件，我局已收悉，现就涉及我局管辖范围的有关问题回复如下：

一、关于第1条和第6条小区外广场私建岗哨和搭设栏杆的问题

经调查，该小区大门前广场开发商建设初衷为小区休闲娱乐用地，全体业主享有共有和共同管理的权利，但不能用作停车场。前期因为小区配套设施不完善，业主将车停在了广场，导致地面砖破损严重，开发商多次进行了维修，维修费用较高，为确保小区业主有一个安全舒适休闲娱乐的地方，开发商委托该小区的物业公司进行管理。目前该广场周边均用石球进行了隔离，春节期间还将摆放花草，营造节日氛围，前期私建的岗哨和栏杆均已拆除。

二、关于第4条停在地下车库的车辆，要求购买财产险或者与物业签协议及第5条停车的问题

经调查，物业公司确实提出要购买保险。购买财产险属于业主自愿购买的险种，物业不得作为强制规定，物业有义务管理地下停车场内的车辆，出现损坏，物业公司要协助找到当事人并负责调解并处理（经双方认可约定的协议除外）。物业公司表示将进一步加强物业管理，地下停车场在春节期间免费向小区业主的亲朋开放，同时实行24小时巡逻。

三、关于第7条成立业委会要提供20万保证金的问题

经调查，开发商没有要求业主提供20万保证金。小区成立业委会，开发商应当在业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料，开发商没有理由不签字。

根据湖南省《物业管理条例》第十八条之规定：成立业主委员会的条件:〔一) 交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;〔二) 首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十九条 物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。

综上所述，业主按照以上条件和程序即可组建业主委员会。

以上情况特此回复！

华容县房地产管理局

2018年2月11日

关于对“致山水蓉园开发商及物业的一封信”的回复

来信人“˙a１”：

你好！你于2018年2月8日，向市长信箱提交了一封关于“致山水蓉园开发商及物业的一封信”的信件，我局已收悉，您反映的关于小区地下停车场车位的租售价格的问题，该价格属市场调节价，由业主或业主委员会同开发商协商确定。

特此回复。

华容县发展和改革局

2018年2月22日